Заключение о соответствии (ЗОС): как пройти итоговую проверку

Что такое ЗОС

Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации — ЗОС — выдаёт орган государственного строительного надзора по результатам итоговой проверки. Государственный строительный надзор установлен статьёй 54 Градостроительного кодекса РФ.

По сути ЗОС — это подтверждение от надзора, что объект построен по проекту, а нарушения, выявленные за время строительства, устранены.

Когда ЗОС нужен

Государственный строительный надзор ведётся не на всех объектах. Как правило, он есть там, где проектная документация проходила экспертизу. Для индивидуального жилого дома, например, надзор не ведётся и ЗОС не требуется.

Проще всего проверить по документам самого объекта: если застройщик направлял в орган надзора извещение о начале работ и в ходе стройки проходили проверки, итоговая проверка и ЗОС впереди.

Без ЗОС объект под надзором не ввести в эксплуатацию: заключение входит в перечень документов, которые прикладываются к заявлению на разрешение на ввод (статья 55 Градостроительного кодекса РФ).

Как проходит итоговая проверка

1. Извещение об окончании строительства. Застройщик или технический заказчик направляет его в орган надзора, который вёл объект.
2. Проверка на объекте и по документам. Инспектор смотрит, соответствует ли выполненное проекту, устранены ли нарушения по ранее выданным предписаниям, и проверяет исполнительную документацию.
3. Результат. Если нарушений нет — выдаётся ЗОС. Если есть — выдаётся предписание, а после его исполнения объект проверяют снова.

Повторная проверка — это снова ожидание и снова подготовка. Поэтому выходить на итоговую проверку с заведомо неготовым объектом дороже, чем потратить неделю на подготовку.

Почему итоговую проверку не проходят

• Не закрыты предписания, выданные по ходу строительства, или их исполнение не подтверждено документами.
• Неполная исполнительная документация — особенно по разделам субподрядчиков и инженерным сетям. Что должно быть в комплекте, мы разбирали в статье о составе исполнительной документации.
• Факт расходится с проектом, а изменения не оформлены. Замена материала, перенос трассы, другое оборудование — всё, что сделано не по проекту, нужно заранее провести через актуализацию проектной документации.
• Пробелы в извещениях за время строительства.
• Не завершено подключение к сетям и не получены документы от сетевых организаций — это отдельная работа, которую стоит начинать задолго до сдачи. Об этом — на странице о прохождении Ростехнадзора и подключении сетей.

Как подготовиться

• Провести аудит готовности до подачи извещения: пройти объект и документацию глазами инспектора и составить список того, что не закрыто.
• Сверить факт с проектом и оформить изменения заранее, а не в ответ на предписание.
• Собрать полный комплект исполнительной документации по всем разделам и всем подрядчикам.
• Закрыть все предписания и подтвердить их исполнение документально.
• Подготовить людей: на проверке должен быть тот, кто знает объект и документацию и может ответить на вопросы инспектора сразу.

Мы ведём объекты до получения ЗОС: аудит готовности, подготовка документов, сопровождение итоговой проверки и отработка замечаний до их снятия. Если документация собрана не полностью, закрываем и её — исполнительная документация под ключ.